Carencia hipotecaria: qué es, cómo pedirla y cuánto te cuesta

Tienes la hipoteca, tienes la cuota y tienes un problema: este mes (o los próximos meses) no cuadran las cuentas. La cuota se lleva demasiado y entre el Euribor, la inflación y cualquier imprevisto, la situación se ha puesto complicada. Aquí es donde muchas personas descubren por primera vez que existe algo llamado carencia hipotecaria. La pregunta que surge es siempre la misma: ¿el banco me la va a dar, o solo es una opción para quien tiene mucho poder de negociación?

La respuesta corta: sí existe y se puede pedir. Pero tiene un coste real que hay que entender bien antes de firmar nada. Esta guía te explica qué es exactamente, cuánto te va a costar de verdad y cómo ir al banco con algo más que buenas intenciones.

Qué es la carencia hipotecaria

La carencia hipotecaria es un período acordado con el banco durante el cual pagas menos de lo habitual, o directamente nada, en tu cuota mensual. No es una condonación de la deuda ni un regalo: es un aplazamiento. Lo que no pagas ahora lo pagarás después, con sus correspondientes intereses.

Hay dos modalidades principales, y la diferencia entre ellas importa mucho a la hora de calcular el coste real.

Carencia total vs carencia parcial: la diferencia que más importa

Carencia parcial (o de amortización): durante el período acordado, pagas únicamente los intereses del préstamo. No se reduce el capital pendiente, pero tampoco crece. Es la modalidad más habitual en España cuando se negocia directamente con el banco.

Carencia total: no pagas absolutamente nada durante el período, ni intereses ni capital. El alivio mensual es máximo, pero los intereses siguen devengándose y se acumulan al final del préstamo o se capitalizan según lo acordado. Al terminar la carencia, debes más de lo que debías al principio.

Para que la diferencia quede clara con números reales: imagina una hipoteca con 150.000 euros pendientes, tipo de interés del 3% TIN y 25 años por delante. Tu cuota mensual ronda los 711 euros.

• Con carencia parcial: pagarías solo los intereses mensuales. El cálculo es directo: 150.000 × 3% / 12 = 375 euros/mes. Ahorras 336 euros cada mes durante la carencia.
• Con carencia total: pagarías 0 euros/mes. Pero en 12 meses acumulas aproximadamente 4.500 euros de intereses no pagados que se añaden a la deuda total.

La carencia total es un alivio mayor a corto plazo, pero el precio final es más alto. Sinceramente, solo tiene sentido en situaciones muy críticas donde los ingresos van a mejorar en un plazo razonablemente corto y concreto.

Cuánto te cuesta de verdad una carencia

La carencia hipotecaria tiene un coste real aunque el banco no cobre comisión por la novación: durante ese período el capital pendiente no disminuye, y cuando vuelves a amortizar normalmente, el plazo se ha acortado pero la deuda es la misma.

Opciones que suelen plantearse al terminar la carencia:

1. Mantener el plazo original, lo que sube la cuota al reanudar la amortización. Con el ejemplo anterior: si tomas 2 años de carencia parcial, al volver a pagar normalmente te quedan 23 años para devolver los mismos 150.000 euros al 3%. La nueva cuota sube a unos 752 euros al mes. El aumento es asumible, pero lo pagas durante 23 años.

2. Ampliar el plazo total, para que la cuota no suba. Puede sonar bien, pero alargar el préstamo 2 años significa pagar más intereses en total. En este ejemplo, dos años adicionales suponen aproximadamente 4.000 euros más en el coste total de la hipoteca.

3. En la carencia total, el coste es más alto porque los intereses acumulados se suman al capital pendiente o se difieren al final. Al terminar la carencia debes más capital, con lo que las cuotas futuras son mayores que si hubieras optado por la parcial.

Para que quede todo resumido, con la misma hipoteca de ejemplo (150.000 euros, 3% TIN, 25 años restantes, cuota de 711 euros/mes):

Escenario	Cuota durante carencia	Cuota después	Coste extra total aprox.
Sin carencia	711 euros/mes	711 euros/mes	0 euros
Carencia parcial 12 meses	375 euros/mes	~730 euros/mes	~4.500 euros en intereses adicionales
Carencia parcial 24 meses	375 euros/mes	~752 euros/mes	~9.000 euros en intereses adicionales
Carencia total 12 meses	0 euros/mes	~730 euros/mes	~9.000 euros (intereses capitalizados + diferencial de cuota)

Nada de esto invalida la carencia como solución: a veces la liquidez inmediata vale más que un sobrecoste futuro manejable. Pero la decisión hay que tomarla con los números encima de la mesa, no a ciegas.

Cómo pedir la carencia hipotecaria al banco

Para pedir una carencia hipotecaria tienes que contactar directamente con tu entidad, solicitando una reunión con el área de riesgos o la unidad de atención al cliente hipotecario. No existe un formulario oficial universal ni un proceso regulado que obligue al banco a tramitarla en un plazo concreto, salvo en los casos del Código de Buenas Prácticas que veremos después. El proceso general:

1. Solicita una reunión con el área de riesgos. No lo pidas en ventanilla porque te derivarán. Deja claro desde el principio que quieres hablar de una modificación de condiciones del préstamo.

2. Presenta tu situación por escrito. Una carta o correo explicando la causa de la dificultad (ERTE, reducción de ingresos, enfermedad, separación) y qué plazo necesitas. Los bancos como BBVA, Santander o CaixaBank tienen equipos internos que valoran estas solicitudes. Ir con documentación preparada acelera el proceso.

3. Documenta la dificultad. Nóminas de los últimos 3 meses, vida laboral actualizada, declaración de la renta, resolución de ERTE o carta de despido. Si tu situación ha cambiado recientemente, más razón para demostrarlo con papeles.

4. Propón las condiciones que necesitas. No esperes que el banco haga la propuesta. Di exactamente cuántos meses de carencia necesitas (6, 12, 24) y si prefieres carencia parcial o total. Cuanto más concreto seas, más fácil es para la entidad evaluar si puede asumirlo.

5. Negocia la comisión de novación. Algunos bancos cobran por la modificación del contrato hipotecario. La comisión puede oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente, aunque muchas entidades la condonan si el cliente mantiene vinculación (seguros, plan de pensiones, domiciliación de nómina). La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario establece límites a estas comisiones. Pregunta directamente antes de aceptar cualquier propuesta.

El proceso puede tardar entre 2 y 8 semanas según la entidad y la carga de trabajo de su departamento de riesgos.

El Código de Buenas Prácticas: cuando el banco no puede decir que no

Desde 2012 existe en España el Código de Buenas Prácticas (CBP), aprobado mediante el Real Decreto-ley 6/2012, al que se han adherido voluntariamente la práctica totalidad de los bancos hipotecarios del país. Si cumples los requisitos, el banco no puede rechazar la carencia. No es una negociación, es una obligación legal.

Los criterios para acceder a las medidas del CBP clásico son:

• Umbral de exclusión: todos los miembros de la unidad familiar deben estar en paro o con ingresos que no superen 3 veces el IPREM. Según el BOE, el IPREM mensual en 2025 era de 600 euros, lo que sitúa el límite en torno a 1.800 euros de ingresos familiares mensuales conjuntos.
• La cuota hipotecaria debe suponer más del 50% de los ingresos netos de la unidad familiar.
• La hipoteca debe estar sobre la vivienda habitual, no una segunda residencia ni un inmueble en alquiler.
• No se pueden tener otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.
• La situación económica debe haberse deteriorado de forma significativa en los últimos 4 años.

Si cumples estos criterios, el CBP te garantiza una carencia de amortización de hasta 5 años, pagando solo intereses durante ese período. Después puedes solicitar además una ampliación del plazo hasta 40 años desde la concesión original del préstamo.

Si el banco adherido al CBP rechaza tu solicitud sin justificación, puedes reclamar ante el Banco de España (BdE). El BdE tiene un servicio de reclamaciones que, aunque no tiene capacidad ejecutiva directa, genera presión regulatoria y en la práctica resuelve muchos casos.

El Código de Buenas Prácticas Transitorio de 2022: para quien no está en exclusión pero tampoco llega

En noviembre de 2022, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 19/2022, que creó un Código de Buenas Prácticas adicional dirigido a un perfil diferente: familias que no están en situación de exclusión social pero que se han visto muy perjudicadas por la subida del Euribor.

Esta vía aplica si se cumplen todos estos criterios:

• Los ingresos familiares no superan 4,5 veces el IPREM (umbral bastante más amplio que el CBP clásico, lo que incluye a muchos hogares de clase media).
• La cuota hipotecaria supone más del 30% de los ingresos netos.
• La cuota ha subido más del 20% respecto a la de enero de 2022, que es el período anterior al inicio de las subidas del Banco Central Europeo (BCE).
• La hipoteca cubre la vivienda habitual y el capital inicial no supera los 300.000 euros.

Las medidas disponibles son: carencia de 12 meses, ampliación del plazo de hasta 7 años adicionales, o conversión a tipo fijo sin coste de comisión. A diferencia del CBP clásico, aquí el banco puede elegir qué medida ofrece, aunque debe ofrecer alguna de las tres opciones al cliente.

Esta normativa fue inicialmente temporal pero se ha ido renovando. A fecha de 2026, las medidas siguen vigentes para contratos hipotecarios suscritos antes de diciembre de 2022 con tipo variable o mixto en el tramo variable, aunque conviene verificar la última actualización del BOE porque el Gobierno puede modificar los plazos.

Si no estás seguro de si tu hipoteca cumple los requisitos, el simulador de deudas te permite evaluar tu situación en minutos y ver qué opciones reales tienes según tu perfil.

Qué bancos la conceden más fácilmente y qué esperan de ti

Todos los bancos que operan en España tienen mecanismos internos para gestionar carencias, aunque las condiciones varían. BBVA, Santander, CaixaBank, Sabadell y Bankinter tienen equipos especializados en riesgo hipotecario que evalúan cada caso. Los bancos digitales como ING u Openbank también las tramitan, aunque el proceso puede ser algo menos ágil para clientes sin gestor asignado.

Lo que el banco mira antes de aprobar una carencia fuera del CBP:

• Capacidad de pago futura: si prevé que tu situación va a empeorar en lugar de estabilizarse, no le interesa aplazar el problema.
• Historial de pagos: un cliente que ha pagado siempre sin incidencias tiene mucho más fácil la negociación que uno con ya algún impago registrado.
• Vinculación: domiciliar la nómina, tener seguros o planes de pensiones en la entidad mejora la predisposición del banco.
• Garantías: si hay avalista o garantías adicionales, el banco asume menos riesgo al conceder la carencia.

Un aspecto práctico que marca la diferencia: presentarte con una propuesta concreta por escrito, con los números calculados, transmite que conoces tu situación y tienes intención real de resolverla. Los bancos son mucho más receptivos con clientes que demuestran que tienen un plan que con quienes llegan sin datos.

Cuándo tiene sentido pedir una carencia (y cuándo no)

La carencia hipotecaria tiene sentido cuando la dificultad económica es temporal y con perspectiva real de mejora. Si has perdido el empleo pero tienes oferta en otro puesto inminente, si te han reducido la jornada temporalmente, si has tenido un gasto extraordinario puntual como una separación o una reforma urgente: en esos casos, 6 o 12 meses de respiro pueden ser suficientes para reordenar las finanzas.

No tiene sentido si el problema es estructural. Si tus ingresos han bajado de forma permanente y la cuota nunca volverá a ser asumible con tu nueva situación, la carencia solo retrasa el problema sin resolverlo. Conviene entonces analizar opciones más de fondo: la reunificación de deudas con hipoteca, la dación en pago o, si la situación de sobreendeudamiento es total, la Ley de Segunda Oportunidad.

Un indicador útil: si el problema lleva menos de 12 meses y puedes anticipar con cierta certeza cuándo cambia la situación (recolocación laboral, cobro de una indemnización, finalización de un ERTE), la carencia es una buena herramienta. Si llevas más de un año en dificultades sin perspectiva de cambio, hay que ir más lejos en el análisis.

Si tienes dudas sobre dónde estás exactamente, la guía sobre qué hacer cuando no puedes pagar la hipoteca te da el mapa completo de opciones según el punto en que te encuentres.

Carencia hipotecaria vs moratoria: no son lo mismo

Son conceptos parecidos pero distintos. La moratoria es una suspensión del pago establecida por ley o decreto en situaciones de emergencia colectiva, como ocurrió durante el COVID-19 con el Real Decreto-ley 8/2020, que suspendió temporalmente las cuotas hipotecarias para colectivos afectados de forma general.

La carencia hipotecaria es una modificación contractual bilateral: tú y el banco la acordáis de forma específica para tu préstamo concreto. No requiere ninguna situación de emergencia nacional, puede pedirse en cualquier momento y está sujeta a la valoración individual de la entidad o a los criterios del Código de Buenas Prácticas.

La moratoria COVID ya está extinguida. Hoy, si necesitas aplazar pagos de tu hipoteca, la vía es la carencia voluntaria o la carencia garantizada por el CBP si cumples los requisitos.

Si el banco dice no: qué opciones te quedan

Que el banco rechace tu solicitud de carencia fuera del Código de Buenas Prácticas es posible y legal. Tiene discrecionalidad para concederla o no. Si eso ocurre, tienes varias alternativas reales:

• Reclamar ante el Banco de España si crees que cumples los criterios del CBP y el banco los está ignorando. El servicio de reclamaciones del BdE no ejecuta directamente, pero genera presión regulatoria efectiva.
• Negociar una ampliación de plazo en lugar de una carencia. El efecto en la cuota mensual es similar (se reduce), pero el capital sí se amortiza, aunque más despacio. Suele ser más fácil de aprobar porque el riesgo para el banco es menor.
• Analizar la reunificación de deudas: si tienes otras deudas además de la hipoteca (préstamos personales, tarjetas), unificarlas puede reducir la carga mensual total de forma significativa. Puedes ver cómo funciona con y sin hipoteca en nuestras guías específicas.
• Valorar la venta de la vivienda si el valor de mercado supera la deuda pendiente. No siempre es la solución, pero en algunos casos permite liquidar la hipoteca y empezar sin esa carga.

Si la situación es de sobreendeudamiento real con varias deudas y sin salida visible, el simulador de deudas de MundoOfertas evalúa gratuitamente si tienes perfil para la Ley de Segunda Oportunidad o para una reunificación hipotecaria en las condiciones más ventajosas disponibles.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir una carencia hipotecaria aunque haya pagado siempre bien?

Sí, y de hecho es una ventaja. Un historial de pagos sin incidencias es una de las mejores bazas para negociar con el banco, porque el riesgo percibido es menor. No hace falta estar en mora para solicitarla. Cuanto antes la pidas (antes de que llegue el impago), más opciones tendrás y mejores condiciones podrás obtener.

¿Cuánto tiempo puede durar una carencia hipotecaria?

Depende de lo acordado con el banco o de la normativa que aplique. En negociación libre, los plazos más habituales van de 6 a 24 meses. Dentro del Código de Buenas Prácticas clásico (Real Decreto-ley 6/2012), el máximo es 5 años de carencia de amortización. En el CBP transitorio aprobado mediante el Real Decreto-ley 19/2022, la carencia máxima es de 12 meses.

¿Qué pasa si durante la carencia vendo la vivienda?

Si vendes la vivienda durante la carencia, debes cancelar la hipoteca con el importe obtenido. Si el precio de venta cubre el capital pendiente más los intereses acumulados, la operación se cierra sin problema. Si no cubre la deuda íntegra, el banco puede reclamar la diferencia, salvo que hayas negociado previamente con la entidad una dación en pago u otra fórmula de liquidación pactada.

¿Afecta la carencia a mi historial en la CIRBE del Banco de España?

La carencia acordada con el banco no genera por sí misma ningún registro negativo en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). La deuda sigue apareciendo como activa pero sin calificación de mora. El impago sí genera esa calificación negativa, que es precisamente lo que conviene evitar pidiendo la carencia antes de llegar a ese punto.

¿Puede el banco cobrarme una comisión por conceder la carencia?

Sí, la modificación de las condiciones del préstamo puede implicar una comisión de novación, normalmente entre el 0% y el 1% del capital pendiente. Para los casos del CBP, la aplicación de sus medidas no puede generar costes adicionales al deudor. En negociación libre, la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario pone límites. Pide siempre el detalle del coste total antes de firmar cualquier documento.

¿Se puede pedir una carencia en una hipoteca a tipo variable?

Sí, y en muchos casos tiene especial sentido. La subida del Euribor ha incrementado de forma significativa las cuotas de hipotecas variables desde 2022, y el Código de Buenas Prácticas Transitorio del Real Decreto-ley 19/2022 fue diseñado precisamente para este perfil. Los hipotecados con tipo variable o mixto en tramo variable tienen acceso a las medidas de ese CBP si cumplen los criterios de ingresos y de incremento de cuota.

Actúa antes de que el problema se haga mayor

La carencia hipotecaria es una herramienta real, con un coste real, que puede darte el margen que necesitas para reordenar tus finanzas. Pedirla no es rendirse: es gestionar de forma inteligente una situación difícil. Lo que no funciona es esperar a llegar al impago para actuar, porque en ese punto las opciones se reducen y el coste (económico y personal) se multiplica.

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