No puedo pagar la hipoteca: qué hacer antes de perder la casa

La primera reacción cuando no puedes pagar la hipoteca suele ser la parálisis. Se mezclan el miedo, la vergüenza y la sensación de que no hay salida. Pasan los días, llegan los avisos del banco y, cuando por fin actúas, ya has perdido semanas que eran clave para negociar.

Este artículo existe para que eso no te pase. Las opciones legales que tienes en España son más amplias de lo que imaginas, pero casi todas tienen una condición: hay que usarlas antes de acumular muchos meses de impago, no después.

Lo primero: actúa antes de fallar el primer pago

Si ya sabes que el mes que viene no vas a poder pagar, ese es el momento de llamar al banco. No cuando ya tienes dos o tres cuotas atrasadas.

Parece contraintuitivo, pero cuanto antes actúes, mayor es tu poder de negociación. Los bancos tienen incentivos reales para evitar la ejecución hipotecaria: los procesos judiciales les cuestan dinero, tiempo y deterioro del activo. Ningún director de riesgos prefiere ejecutar si puede cobrar de otra forma. Ese margen es el que puedes aprovechar.

Llama al teléfono de atención al cliente, pide cita con el área de riesgo de tu oficina y pon la situación sobre la mesa. Por escrito, con acuse de recibo. Eso es lo primero.

El Código de Buenas Prácticas: la herramienta legal más potente que tienes

El Código de Buenas Prácticas (CBP) para deudores hipotecarios sin recursos fue establecido por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, y sigue vigente con carácter permanente. No es una medida temporal ni de emergencia.

Casi todas las entidades financieras en España están adheridas: BBVA, Santander, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, ING, Openbank y ABANCA, entre otras. La lista completa la publica el Banco de España (BdE) en su portal de clientes bancarios, accesible de forma gratuita.

A quién protege: el umbral de exclusión

Para acogerte al CBP de 2012, tu unidad familiar tiene que cumplir estas condiciones simultáneamente, según el BdE:

• Ingresos del hogar: el conjunto de ingresos de todos los miembros no puede superar tres veces el IPREM anual de 14 pagas. Con el IPREM mensual de 2025 en 600 euros (14 pagas equivalen a 8.400 euros al año), el umbral familiar es de aproximadamente 25.200 euros brutos anuales. Con discapacidad reconocida igual o superior al 33%, el límite sube a cuatro veces el IPREM.
• Esfuerzo hipotecario: la cuota hipotecaria debe ser superior al 40% de los ingresos netos de la unidad familiar.
• Cambio en las circunstancias económicas: en los cuatro años anteriores a la solicitud, la unidad familiar debe haber sufrido una alteración relevante de sus circunstancias (pérdida de empleo, reducción de ingresos, ERTE, enfermedad grave, divorcio).

La hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual y el precio de adquisición no puede superar los 300.000 euros.

Las tres medidas del Código, en orden

El CBP aplica un sistema escalonado. Primero se intenta la reestructuración y, si resulta insuficiente, se avanza al siguiente nivel.

Nivel 1: Reestructuración de la deuda

Modifica las condiciones del préstamo para hacerlo asequible:

• Carencia de capital de hasta 5 años: durante ese tiempo la cuota solo cubre intereses. No amortizas capital, lo que reduce la mensualidad de forma importante.
• Ampliación del plazo hasta 40 años totales desde la fecha de firma.
• Reducción del tipo de interés: durante la carencia, el banco aplica el menor entre el tipo del contrato y Euribor más el diferencial pactado.

Nivel 2: Quita sobre el capital pendiente

Si tras la reestructuración la cuota sigue siendo superior al 50% de los ingresos netos, puedes solicitar una reducción (quita) del capital. El banco no está obligado a concederla, pero si la solicitas formalmente dentro del CBP tiene que estudiarla y justificar cualquier rechazo.

Nivel 3: Dación en pago

Si la vivienda no puede conservarse y la deuda es insalvable, el banco debe aceptar la entrega del inmueble como pago total de la deuda, sin que quede nada pendiente. Es la medida de último recurso. Los detalles completos, requisitos y fiscalidad están en la guía sobre dación en pago.

Qué ocurrió con el Código de Buenas Prácticas de 2022

Entre 2022 y 2025 existió un segundo CBP, creado por el Real Decreto-ley 19/2022 para proteger a los hipotecados afectados directamente por la subida del Euribor. Ese código ofrecía condiciones más amplias: umbral hasta 4,5 veces el IPREM, extensión de hasta 7 años adicionales y tipo limitado al 1% durante la carencia.

Ese código expiró el 31 de diciembre de 2025 para la mayoría de los solicitantes. Si vives en una localidad afectada por la DANA de otoño de 2024, el plazo se extendió hasta el 30 de junio de 2026. Para el resto, el CBP disponible actualmente es el de 2012.

Dicho esto, muchos bancos mantienen en sus condiciones comerciales medidas similares para clientes con dificultades, aunque sin la obligatoriedad legal que tenía el CBP de 2022. Vale la pena preguntar directamente.

La carencia hipotecaria sin acogerse al Código

Aunque no cumplas los requisitos del CBP, puedes negociar una carencia directamente con el banco como acuerdo bilateral. En este caso la entidad no está obligada a concedértela, pero puede hacerlo si considera que tu situación es recuperable.

Una carencia parcial, en la que pagas solo intereses durante 6, 12 o 24 meses, te da margen para reordenar las finanzas sin el peso de la amortización. La ventaja: no requiere proceso formal ni documentación exhaustiva. La desventaja: el banco tiene toda la sartén por el mango en esa negociación.

Sinceramente, esta opción tiene más sentido cuando el problema de ingresos es claramente temporal: una baja médica prolongada, un ERTE con fecha de fin o un período entre empleos con perspectivas realistas. Si el problema es estructural, aplazar unos meses sin resolver la causa raíz no sirve de mucho.

Cómo preparar esa conversación con el banco lo explicamos con detalle en la guía sobre cómo negociar una deuda con tu entidad financiera.

Ampliar el plazo de la hipoteca: cuándo tiene sentido

Extender el plazo de amortización reduce la cuota mensual de forma permanente. Si tienes una hipoteca de 180.000 euros con 22 años por delante al 3%, la cuota mensual es de aproximadamente 883 euros. Alargar 8 años más (hasta 30 años restantes) la baja a unos 759 euros. Son 124 euros menos al mes.

El truco es que ese ahorro mensual se paga en intereses totales: a largo plazo, pagas considerablemente más por el mismo capital. En el ejemplo anterior, alargar 8 años añade en torno a 12.000 euros de intereses adicionales. Puede merecer la pena si la alternativa es la ejecución, pero como medida preventiva hay que calcularla bien antes de firmar.

Para ampliar el plazo hay que formalizar una novación hipotecaria con el banco. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario establece que las novaciones de plazo no requieren escritura pública obligatoriamente, aunque muchas entidades lo exigen igualmente.

Hipoteca variable y el Euribor en 2026

Según los datos publicados por el Banco de España, el Euribor a 12 meses se situó en torno al 2,74% en abril de 2026, medio punto más que en el mismo mes de 2025 (2,14%). Para muchas revisiones anuales, eso ha supuesto un aumento de cuota que no se esperaba.

Si tu problema hipotecario viene precisamente de esa revisión al alza, tienes una opción concreta que muchos pasan por alto: pasarte de tipo variable a tipo fijo. La Ley 5/2019 puso límites estrictos a las comisiones por esa conversión y el Real Decreto-ley 19/2022 las eliminó temporalmente para hipotecas sobre vivienda habitual.

Pide a tu banco la oferta de tipo fijo actualizada. Los tipos a largo plazo han bajado considerablemente desde los máximos de 2023, y bloquear la cuota puede darte la estabilidad presupuestaria que necesitas. Entidades como BBVA, Santander, CaixaBank o Openbank han ajustado sus tarifas a medida que el Banco Central Europeo recortó tipos desde 2024. Compara antes de decidir.

Reunificación de deudas con hipoteca

Si, además de la hipoteca, tienes préstamos personales, tarjetas o financiación de coche, la reunificación de deudas puede reducir tu cuota global agrupando todo en un único préstamo hipotecario con tipo más bajo y plazo más largo. Una sola cuota mensual, más asumible.

El coste real del operación, que incluye comisiones de cancelación anticipada de los productos que agrupas y gastos notariales e hipotecarios, puede ser elevado. No siempre compensa. En la guía sobre reunificación de deudas con hipoteca encontrarás un ejemplo numérico con el punto de equilibrio para saber si tiene sentido en tu caso.

Cuando la hipoteca es solo parte del problema: Ley de Segunda Oportunidad

Si tienes hipoteca más otras deudas que en conjunto te tienen ahogado (tarjetas, préstamos al consumo, deudas con Hacienda o con la Seguridad Social), la Ley de Segunda Oportunidad puede ser la salida más eficaz. El mecanismo no exonera automáticamente la deuda hipotecaria, pero sí puede cancelar toda la deuda no garantizada, lo que libera margen para seguir pagando la casa.

La Ley 16/2022 de reforma de la Ley Concursal introdujo además la posibilidad de acordar, en algunos supuestos de insolvencia total, un plan de pagos para conservar la vivienda habitual mientras se cancelan el resto de deudas. Los requisitos concretos y el proceso completo están en la guía sobre Ley de Segunda Oportunidad.

Si no tienes claro qué opción aplica a tu situación, el simulador de deudas de MundoOfertas analiza tu caso y te orienta sobre las vías más adecuadas sin coste.

La ejecución hipotecaria: qué pasa si no actúas

Pasado un tiempo sin pagar, el banco puede iniciar el proceso judicial. El artículo 24 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario establece los umbrales mínimos legales: 12 cuotas impagadas (o el equivalente al 3% del capital prestado) durante la primera mitad del préstamo, y 15 cuotas (o el 7% del capital) en la segunda mitad.

El proceso tiene varias fases:

• Requerimiento notarial o judicial: el banco notifica formalmente el inicio de la ejecución.
• Demanda de ejecución hipotecaria: presentación ante el juzgado de primera instancia.
• Decreto de ejecución: el juzgado lo admite. Sin oposición del deudor, puede tardar entre 1 y 3 meses.
• Subasta en el Portal de Subastas del BOE: el inmueble se saca a puja. Desde la Ley 1/2013, si la subasta queda desierta, el banco puede adjudicarse la vivienda por el 70% del valor de tasación.
• Lanzamiento: si hay ocupantes, el juzgado ordena el desalojo.

El proceso completo suele durar entre 12 y 24 meses desde la presentación de la demanda, dependiendo del juzgado y de si hay oposición. Ese tiempo existe, pero los intereses de demora y las costas procesales van acumulándose y engordan la deuda de forma importante.

Hay un detalle que muchos desconocen y que cambia todo: si el valor de adjudicación no cubre la deuda total, el banco puede seguir reclamando la diferencia sobre el resto del patrimonio del deudor. Eso no ocurre si se ha acordado una dación en pago o si se ha resuelto la situación mediante la Ley de Segunda Oportunidad. Por eso, esperar al último momento es la peor estrategia posible.

Resumen de opciones: cuándo usar cada una

Opción	Cuándo es adecuada	Efecto en cuota	Coste a largo plazo
Carencia bilateral con el banco	Problema de ingresos temporal	Baja mucho (temporalmente)	Intereses adicionales
Ampliar el plazo	Cuota alta, problema estructural leve	Baja de forma permanente	Más intereses totales
CBP 2012 (reestructuración)	Ingresos bajos, vivienda habitual	Muy baja o carencia 5 años	Mínimo si cumples requisitos
Cambio de variable a fijo	Hipoteca variable con Euribor alto	Cuota estable a largo plazo	Posible coste de conversión
Reunificación de deudas	Múltiples deudas más hipoteca	Cuota global más baja	Comisiones y más intereses totales
Dación en pago	Deuda irrecuperable, no puede conservarse	Cancela la deuda por completo	Pérdida de la vivienda
Ley de Segunda Oportunidad	Insolvencia generalizada	Limpia deudas no garantizadas	Proceso judicial

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses puede aguantar mi hipoteca sin pagarse antes de que el banco actúe judicialmente?

La Ley 5/2019 exige al banco esperar hasta acumular 12 cuotas impagadas en la primera mitad del préstamo (o el equivalente al 3% del capital) y 15 en la segunda mitad (o el 7%), según su artículo 24. Sin embargo, muchos bancos contactan antes para intentar un acuerdo amistoso, que les resulta más económico que el proceso judicial. Actuar en el primer mes de dificultades es siempre más eficaz que esperar a que la deuda se acumule.

¿Qué documentación necesito para solicitar el Código de Buenas Prácticas?

Necesitas el DNI de todos los miembros de la unidad familiar, libro de familia o certificado de empadronamiento colectivo, últimas tres nóminas o declaración de la renta más reciente, extractos bancarios de los últimos seis meses y la escritura de la hipoteca. Si el cambio económico se debe a desempleo, ERTE o enfermedad, añade el documento que lo acredite. El banco puede pedir documentación adicional, pero no puede exigir nada que no esté previsto en el RDL 6/2012.

¿Qué pasa si el banco rechaza mi solicitud de reestructuración dentro del CBP?

Si el banco rechaza la reestructuración sin justificación suficiente o no responde en el plazo de un mes, puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco de España. El BdE no puede obligar al banco a conceder la medida, pero su resolución tiene peso real en cualquier negociación posterior y puede abrir la puerta a una mediación extrajudicial más favorable.

¿Puedo pedir la dación en pago directamente sin pasar antes por la reestructuración?

Dentro del Código de Buenas Prácticas, la dación en pago es la medida del tercer nivel y requiere haber agotado o intentado previamente la reestructuración y la quita. Fuera del CBP puedes negociarla directamente con el banco, pero la entidad no tiene obligación legal de aceptarla. Las posibilidades de que la conceda de forma voluntaria son mayores cuando la deuda es claramente irrecuperable y el valor de la vivienda es cercano al capital pendiente.

¿Si entrego la vivienda en dación en pago queda alguna deuda pendiente?

No. La dación en pago aplicada dentro del Código de Buenas Prácticas cancela la totalidad de la deuda hipotecaria, aunque el valor de la vivienda sea inferior al capital pendiente. No queda deuda residual ni el banco puede seguir reclamándote. Esa es su diferencia fundamental frente a una ejecución hipotecaria ordinaria, en la que sí puede quedar deuda si la subasta no cubre el total.

¿Puedo salvar mi hipoteca si estoy en ASNEF?

Estar en ASNEF no afecta al Código de Buenas Prácticas ni a la negociación directa con el banco que ya tiene tu hipoteca. El problema de ASNEF aparece si necesitas contratar nuevos productos financieros o si buscas una reunificación de deudas con otra entidad distinta. Para el CBP, lo que importa son los ingresos y las características de la vivienda, no el historial en ficheros de morosos.

Qué hacer ahora mismo

Si llegas aquí con la hipoteca ya atrasada o a punto de estarlo, el orden de pasos es claro: contacta con tu banco hoy, por escrito, y solicita acogerte al Código de Buenas Prácticas si cumples los requisitos. Si tienes más deudas además de la hipoteca, evalúa si la Ley de Segunda Oportunidad puede ser la solución más completa.

Las opciones existen. Lo que no sobra es el tiempo.

El simulador de deudas de MundoOfertas puede ayudarte a entender qué camino tiene más sentido según tu situación concreta, sin coste y sin compromiso.